2020 인도네시아 부동산법

이승민 변호사, 2020 부동산 규정 및 전망 세미나

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인도네시아 토지법은 토지에 대한 권리를, 토지에 대한 권리를 보유하는 법적주체(자연인, 공법인 혹은 사법인)와 토지에 대한 권리를 보유하는 목적에 따라 소유권, 경작권(사업권), 건축권, 사용권 및 개발권 등으로 분류해서 부여하고 있으며, 같은 토지에서 사업을 할 수 있도록 다른 법률에 근거하여 광업사업허가나 조림사업허가나 양어사업허가 등을 주고 있어서 토지에 대한 소유권만 있는 한국의 토지제도와는 근본적으로 상이하여 한국인에게는 인도네시아 토지법을 이해하기가 좀 혼란스럽다고 말할 수 있다.

그러나 현재 살고 있는 아파트나 집과 사업장(공장, 농장, 사무실, 점포 등)이 모두 토지 위에 있으며 토지법으로 규정받고 있기 때문에, 인도네시아에 거주하고 있거나 사업을 하고 있는 한인동포는 현지 토지제도에 관하여 정확한 이해가 필요하다.

인도네시아는 헌법 제 33조에 토지와 물과 공중은 국가에서 장악하며 국민 복리를 위해 사용되어야 한다고 명시하고 있으며, 화란의 식민통치 350년 동안 토지에서 생산되는 생산물과 토지를 수탈당한 뼈저린 경험을 통해 토지 공유를 원칙적으로 하고 있으며, 토지의 사유를 제한하며, 조상 대대로 내려온 토지에 대한 관습법상 토지에 대한 권리를 인정하고 있다. 인도네시아 토지에 대한 첫 법률은 1870년 화란 식민 통치 정부에서 제정했으며 1945년 독립 후에도 이 식민통치자의 토지법을 그대로 사용해 오다가 1960년에야 이르러서 기존 식민통치자의 토지법을 폐기시키고 토지에 관한 1960년 법률 제5호(“토지기본법”)를 제정하여 현재에 이르고 있다.

그러나 경제와 사회의 많은 변화로 인하여 60년 전에 제정한 현행 토지 기준법이 변화된 사회 및 경제 환경에 맞게 개정의 필요성이 절실하게 되어 현재 토지기준법 개정안이 국회에 상정되어 있는 상황이며, 특히 우리 한인동포들의 관심사인 외국인에 대한 부동산에 대한 건축권 부여가 이 개정안에 포함되어 있다.
이 토지기본법 개정안이 원안대로 국회에서 통과되면 한국국적을 보유하고 있는 한인동포들이 자신의 명의로 아파트와 단독주택을 보유할 수 있게 된다.https___blogs-images.forbes.com_forbestravelguide_files_2018_03_FORBES-Bali-FourSeasonsResortBaliAtSayan-CreditKenSeet

1. 토지, 물 및 공중에 대한 권리는 원칙적으로 국가에 있다.

1.1. 국가는 토지, 물 및 공중에 대한 목적, 용도, 보유 및 관리에 대한 결정 및 시행하는 권리를 보유하고 있다.

1.2. 국가는 토지, 물 및 공중과 법적 주체(자연인 및 법인) 간의 법적인 관계를 결정하는 권리를 보유하도 있다.

1.3. 국가는 법적 주체와 토지, 물 및 공중에 관한 법적인 행위 간의 법적 관계를 결정하는 권리를 보유하고 있다.

* 토지법에서 뜻하는 국가는 중앙정부이며 토지, 물 및 공중에 관한 절대권이 중앙정부에 있다. 따라서 지방자치 정부에는 토지에 대한 권리를 관할하는 부서가 없으며 지방 시/군 단위 있는 토지에 관한 사항을 관할하는 토지사무소(Kantor Petanahan)는 지방 자치 정부 소속이 아니고 중앙정부 토지원(Badan Pertanahan Nasional/BPN) 소속이며, 토지원의 Head는 토지원장관(*현 Sofyan Djalil 박사)이며, BPN은 대통령 직속 기관이다.

2. 토지법은 토지에 대한 주민의 전통적인 공동소유권을 인정하고 있다

산림 개발, 조림, 농장, 광산 개발, 양어장 등 많은 토지를 필요로 하는 사업장과 사업장이 있는 현지 원주민 간에 토지에 대한 권리문제로 갈등이 적지 않은 현지 실정이다. 토지에 대한 주민 공동소유권은 실정법에서 인정하고 있는 관습법 상의 주민 공동소유권(Hak Ulayat)이다.

조상 때부터 마을 사람들이 이용해왔거나 벌어 먹어온 임야 등의 토지를 사업자가 중앙정부 혹은 지방정부로부터 해당 토지에 대하여 사업허가를 받았을지라도 권리 행사를 하려면 주민들에게 정당한 배상을 해야 한다. 해당 토지에 대하여 토지에 대한 권리등기 증서가 없고 재산세 납부 근거가 없더라도 토지법은 주민 공동소유권을 인정하고 있다.

3. 토지의 사회적 기능을 강조하며 토지 보유 면적을 제한하고 있다

3.1. 토지의 공익 기능을 강조하고 공익을 위한 토지 강제수용을 규정하고 있다.

3.2. 토지 보유 면적을 제한하고 있다. 자카르타의 경우 한 가족(직계 존비속 포함) 혹은 한 법인의 보유 면적을 최대 5,000 m2로 제한하고 있으며 특별한 사정이 있어서 5,000 m2 이상 보유가 불가피한 가족 혹은 법인은 자카르타 주지사의 특별 허가를 얻어야 5,000 m2 이상 보유가 가능하다.

3.3. 법인의 토지에 대한 권리 보유는 허가된 사업을 수행하는데 필요한 면적만큼만 허용하고 있다. 사업 허가서에 허가되는 사업 수행에 필요한 토지 면적을 명시하여 허가된 면적 이외의 토지 과다 보유를 금하고 있다.

4. 토지에 대한 소유권은 인도네시아 국민에게만 허용하고 있다

토지에 대한 권리를 보유하는 법적인 주체 및 보유 목적에 따라 토지에 대한 권리 종류를 여러 가지로 구분하고 있으며 토지에 대한 권리 중 보유 기간 제한(시한)이 없는 소유권은 인도네시아 국민과 특수 공법인에게만 허용하고 있다.

5. 외국인의 토지에 대한 권리 보유를 제한하고 있다

인도네시아에 거주하고 있는 외국인(임시 거주허가서/KITAS 이상 보유자) 및 인도네시아 정부로부터 허가 받은 고정 사업장을 두고 있는 외국 법인(회사, 단체, 외국 정부의 대표 기관인 대사관, 총영사관, 국제기구의 대표부 등)에게는 한시적인 토지의 대한 사용권만 허용하고 있다.

6. 토지에 대한 권리의 종류가 다양하다

토지에 대한 권리를 소유권Hak Milik/HM), 경작권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB, 사용권(Hak Pakai/HP), 개발권(Hak Ekspoitasi/HE) 등으로 분류하여 토지에 대한 권리를 보유하는 법적인 주체와 보유 목적에 따라 토지에 대한 권리를 다르게 허용하고 있다.

이러한 토지에 대한 권리를 다양하게 주체에 따라 용도에 따라 세분하고 보유 토지 면적을 제한한 결과 토지에 대한 투기를 예방하고 있다.

7. 물에 대한 권리는 물 사용권, 양어권 및 조어권이 있다.

8. 공중에 대한 권리는 공중사용권이 있다.

9. 소유권(Hak Milik/HM)

9.1. 소유권은 토지에 대한 권리의 시한이 없는 상속되는 권리이다.

9.2. 소유권은 인도네시아 국민과 법정 특수 공법인에게만 보유를 허용한다.

소유권을 보유하고 있는 인도네시아 국민이 외국 국적을 취득하면 외국 국적 취득일로부터 1(일)년 이내에 토지를 매각해야 한다. 법정 시한인 1(일)년 이내에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다.

외국인이 상속 혹은 결혼의 결과로 토지에 대한 소유권을 취득 시에는 취득일로부터 1(일)년 이내에 토지를 매각해야 한다. 법정 시한인 1(일)년 이내에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다.

9.3. 이중 국적 보유자는 토지에 대한 소유권을 보유할 수 없다. 이중 국적 보유자는 이중 국적 보유 시점으로부터 1(일) 이내에 토지를 매각해야 한다. 법정 시한인 1(일)년 이내에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다.

9.4. 토지에 대한 소유권에 대하여 저당권을 설장할 수 있다(담보 능력이 있다).

9.5. 소유권은 다음과 같은 경우에는 소멸한다.

9.5.1. 공익 목적으로 수용되는 경우

9.5.2. 소유권 보유자가 국가에 반납한 경우

9.5.3. 장기 간 방치한 경우

9.5.4. 상술한 “9.2.”항 혹은 “9.3”항에 해당되는 경우

9.5.5. 지진, 화산폭발, 해일, 홍수 등으로 인하여 토지가 유실된 경우

10. 경작권(Hak Guna Usaha/HGU)

토지 자체를 생산 수단으로 하는 농업, 어업 및 목축업에 필요로 하는 토지에 경작권을 허용한다.

10.1. 인도네시아 국민 혹은 인도네시아에 주소를 가진 인도네시아 법인에게만

경작권 보유를 허용한다.

10.2. 경작권를 받으려면 토지 면적이 최소 5(오) ha 이상이어야 하며 25(이십오) ha 인 경우에는 최신 기술을 이용하고 적정 규모의 투자가 이뤄저야 한다. 개인 사업자에게 허용하는 경작권 면적은 최대 25(이십오) ha까지이며 법인 사업자에게 허용하는 면적은 중앙 토지원장이 정한다.

10.3. 경작권의 유효 기간은 최초 최장 35(삼십오)년, 연장 최장 25(이십오)년,

갱신 최장 35(삼십오)년이 가능하며 대규모 투자 시에는 최초 최장 35(삼십오)년과 연장 최장 25(이십오)년 및 갱신 35년을 합쳐 최장 95(구십오년)년을 동시에 줄 수 있다.

10.4. 경작권은 자유롭게 매매, 교환, 출자, 증여 및 상속할 수 있으며 담보 능력이 있으며 저당권 설정이 가능하다.

10.5. 경작권 보유자의 의무

10.5.1. 국가에 법정 의무금을 납부해야 한다.

10.5.2. 경작권 부여 결정서에 명시된 경작권 부여 목적에 맞는 농업, Plantation, 수산업 혹은 목축업을 해야 한다.

10.5.3. 관계 부처에서 정한 기준에 맞춰서 사업을 경작권 보유자가 직접 해야 한다.

10.5.4. 경작권이 부여된 토지에 사회 간접 자본 시설 및 환경 시설을 만들고 관리해야 한다.

10.5.6. 토지 비옥을 유지하고 자연 지원 파손을 예방하고 관련 법규에 따라 환경을 보전해야 한다.

10.5.7. 경작권 사용에 대하여 매년 말 서면 보고서를 제출해야 한다.

10.5.8. 경작권이 소멸한 경우에는 해당 토지를 국가에 반납해야 한다.

10.5.9. 경작권이 소멸한 경우에는 경작권 등기권리 증서를 발급기관인 토지원에 반납해야 한다.

10.6. 경작권은 다음과 같은 경우에는 소멸한다.

10.6.1. 경작권의 시효가 경과가 한 경우

10.6.2. 법정 의무 사항 불이행 혹은 법원의 학정 판결에 의거 유권 기관에서 강제로 취소한 경우

10.6.3. 경작권 시한 만기 전에 경작권 보유자가 자진 반납한 경우

10.6.4. 공익 목적으로 수용된 경우

10.6.5. 경작권 취득 목적대로 토지를 사용하지 않고 장기 방치한 경우

10.6.6. 지진, 화산폭발, 해일, 홍수 등으로 인하여 토지가 유실된 경우

10.6.7. 경작권 보유자가 법정 보유 자격을 상실한 경우

* 경작권은 대규모 토지를 적법한 방법으로 확보하기 위한 가장 적절한 방법이다. 대규모 토지를 최초(35년), 연장(25년) 및 갱신(35년)하여 토탈 95년간 학보가 가능하다.

11. 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB)INFORGRAFIK PROPERTY 2020-

토지 위에 건물 혹은 구조물을 건축할 수 있는 토지에 대한 권리를 건축권이라고 한다. 공장, 창고, 사무실 빌딩, 주택, 아파트 등 현지에 진출한 한국계 기업이 보유하고 있는 토지에 대한 권리는 대부분 이 건축권이다.

11.1. 건축권 보유 가능자

건축권은 인도네시아 국적 보유자와 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도네시아영토 내에 법적 주소를 두고 있는 법인에게만 보유를 허용한다. 따라서 외국회사의 지사, 외국 정부의 대표 기관인 대사관, 총영사관, 외국인, 인도네시아 사업자일지라도 합명회사, 합자회사 및 Joint Operation에게는 건축권 보유를 허용하지 않으며, 법인자격을 획득한 주식회사, 재단 혹은 조합에게 건축권 보유를 허용한다. 외국인이 지분의 100% 혹은 일부를 보유하고 있는 외자투자회사에게도 법인자격을 획득하면 건축권 보유를 허용한다.

그러나 인도네시아 국적을 상실하거나 법인자격을 상실하면 1(일)년 이내에 건축권을 유자격자에게 양도해야 한다. 1(일)년 이내에 양도하지 않으면 건축권이 실효하며 토지는 국가에 귀속된다.

현실적으로 재단법 발효 이후 정관을 새 재단법에 따라 개정하지 않은 재단 및 새 주식회사법 발효 이후 새 주식회사법에 따라 정관을 개정하지 않은 결과로 인하여 법인 자격을 상실한 재단 혹은 주식회사에서 보유하고 있는 토지들이 있으며 건축권의 보유자인 법인이 법인자격을 상실해버려서 건축권 자체가 법리상으로 문제가 되어 있는 부동산들이 있으며 이러한 부동산 매매는 법적인 문제 발생 가능성이 있으므로 전문가의 도움을 받아 매매를 하는 것이 바람직하다.

11.2. 국가 소유 토지, 개발권 토지 혹은 소유권 토지에 건축권을 줄 수 있다.

소유권 토지에 대한 건축권 부여는 반드시 토지문서 작성관(Pejabat Pembuat Akta Tanah)에 의해 토지 소유자와 건축권 신청자 간에 작성된 약정서에 근거하여 중앙 토지원장이 부여하며 건축권은 반드시 등기를 해야 한다.

11.3. 건축권 유효 기간

건축권은 최초 최장 30(삼십)년을 주며 30년이 지나면 최장 20(이십)년 연장이 가능하고 20년이 지나면 다시 최장 30(삼십)년 갱신이 가능하다. 투자 목적 건축권인 경우에는 최초 30년, 연장 20년, 갱신 30년 토탈 80(팔십)년을 일시에 줄 수 있다.

11.4. 건축권 연장 혹은 갱신 조건

11.4.1. 건축권 연장 혹은 갱신 신청을 한 토지가 원래의 목적대로 사용되고 있어야 하며 건축권 보유자의 법적 신분이 인도네시아의 국민 혹은 법인이어야 하고 대상 퇴가 국토 이용 계획서 상으로 건축권 부여에 문제가 없는 토지이어야 한다.

11.4.2. 연장 혹은 갱신 신청은 늦어도 건축권 만기 2(이)년 전에 신청해야 한다.

11.5. 건축권 보유자의 의무

11.5.1. 법정 공과금을 지불해야 한다. 공식 경비는 건축권 취득세는 5%이며 다른 공과금이 더 있다.

11.5.2. 토지 건축권을 부여하는 정부의 결정서에 있는 목적데로 토지를 사용해야 하며 토지 및 건축물 관리를 제대로 해야 하며 환경 훼손이 없게 토지를 사용해야 한다.

11.5.3. 건축권이 실효하는 경우에는 토지를 국가에 반환해야 하며 등기권리증서원본도 정부에 반환해야 한다.

11.6. 건축권 토지에 담보권 설정이 가능하다. 즉 담보물로 제공이 가능하다.

11.7. 건축권 토지를 매매, 교환, 출자, 증여 및 상속으로 권리 양도가 가능하다.

11.8. 건축권 토지에 대한 매매는 반드시 토지문서 작성관(PPAT)이 작성한 매매증서로 해야 한다.

11.9. 건축권 실효

건축권 등기 권리증서에 기재되어 있는 건축권 만기일이 되면 건축권은 실효한다. 따라서 건축권 토지(부동산)을 매입 시에는 등기 권리증서에 기재되어 있는 만기일에 유념해야 한다.

건축권 보유자의 의무사항을 이행하지 않는 경우에는 관련 기관에서 건축권을 취소시킬 수 있으며 법원의 확정판결문이 있는 경우에도 건축권은 실효하며, 건축권 보유자가 만기일 전에 자진 반납하는 경우에도 건축권이 실효하며, 공익을 위해 국가에서 수용하는 경우에도 실효하며, 건축권 보유자가 인도네시아 국적을 상실하고 1(일)년 이내에 해당 토지를 양도하지 않은 경우에도 실효하며, 건축권 보유 법인이 법인자격을 상실한지 1(일)이내에 건축권을 양도하지 않은 경우에도 건축권은 실효한다.

12. 사용권(Hak Pakai)

사용권은 국가 혹은 다른 사람 소유의 토지를 사용하거나 토지로부터 산물을 채취할 수 있는 권리이다.

12.1. 사용권 보유가 가능한 자는 다음과 같다.

12.1.1. 인도네시아 국적 보유자

12.1.2. 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도네시아영토 내에 법적주소를 두고 있는 법인(주식회사, 재단법인, 조합 등)

12.1.3. 정부 각 부처, 기관 및 지방자치 정부

12.1.4. 종교 및 사회단체

12.1.5. 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(*기한부 거주허가서 이상 보유자)

* 외국인에게 건축권을 허용하는 토지법 개정안이 현재 국회에 올라가 있으며

토지법 개정안이 국회에서 통과되면 차후 별도로 설명한다.

12.1.6. 인도네시아에 법적인 주소를 두고 있는 외국 법인의 지사(*상사의 지사)

12.1.7. 외국정부 혹은 국제기구의 대표부(*대사관, 총영사관, UN대표부, UNICEF 대표부, EU대표부, ASEAN 대표부 등)

12.2. 사용권 보유자의 법적 신분이 상기 “12.1 항”에서 규정한 신분을 상실한 경우에는 1(일)년 이내에 유자격자에게 토지권을 양도해야 하며, 1(일)년 이내에 양도하지 않는 경우에는 사용권이 실효한다.

12.3. 사용권은 국가 소유 토지, 개발권 토지 및 소유권 토지에 부여할 수 있다. 국가 소유 토지 혹은 개발권 토지에 사용권 부여 여부 결정권은 중앙 토지원장(Badan Pertanhan Negara/BPN)에게 있으며 타인 소유 소유권 토지에 사용권 부여는 반드시 토지문서 작성관이 토지 소유권 보유자와 사용자 간에 작성한 사용권 제공 문서에 의해야 하며 사용권은 반드시 등기를 해야 한다.

12.4. 사용권 유효 기간

12.4.1. 국가 토지에 대한 사용권은 최초 최장 25(이십오년)년을 주며, 25년이 지나면 최장 20(이십)년 연장이 가능하며, 다시 최장 25(이십오) 년 갱신이 가능하다. 토지를 정부 각 부처, 기관, 종교 및 사회단체 혹은 외국정부 혹은 국제기구의 대표부(*대사관, 총영사관, UN 대표부, UNICEF 대표부, EU 대표부, ASEAN 대표부 등)가 특정 목적으로 사용하는 경우에는 기한을 정하지 않고 연장이 가능하다.

12.4.2. 국가 소유 토지에 대한 사용권 연장 조건은 토지가 사용권 부여 목적데로 사용되고 있어야 하며, 사용권 부여 조건을 모두 충족시켜야 하며, 사용권 보유자가 상술한 “12.1.항”의 법적 신분을 유지하고 있어야 하며, 늦어도 만기 2(이)년 전에 연장 신청을 해야 한다.

12.4.3. 투자 목적 사용권인 경우에는 최초 25년, 연장 20년, 갱신 25년 토탈 70(칠십)년을 일시에 줄 수 있다.

12.4.4. 개인 소유 토지에 대한 사용권 유효 기간은 최장 25(이십오)년을 허용하나 기간 연장을 불허하며 만기가 되면 토지문서 작성관이 소유권 보유자와 사용권자 간에 체결한 토지 문서에 근거하여 신 사용권을 부여할 수 있으며 사용권을 반드시 등기해야 한다.

12.5. 사용권 보유자의 의무

12.5.1. 법정 공과금을 지불해야 한다. 공식 경비는 사용권 취득세는 5%이며 다른 공과금이 더 있다.

12.5.2. 토지 사용권을 부여하는 정부의 결정서에 있는 목적대로 토지를 사용해야 하며 토지 및 구축물 관리를 제대로 해야 하며 환경 훼손이 없게 토지를 사용해야 한다.

12.5.3. 사용권이 실효하는 경우에는 토지를 국가에 반환해야 하며 등기권리증서원본도 정부에 반환해야 한다.

12.6. 사용권 토지에 담보권 설정이 가능하다. 즉 담보물로 제공이 가능하다.

12.7. 사용권 토지를 매매, 교환, 출자, 증여 및 상속으로 권리 양도가 가능하다.

12.8. 사용권 토지에 대한 매매는 반드시 토지문서 작성관(PPAT)이 작성한 매매증서로 해야 한다.

12.9. 사용권 실효

12.9.1. 사용권 등기 권리증서에 기재되어 있는 사용권 만기일이 되면 사용권은 실효한다. 따라서 사용권 토지(부동산)을 매입 시에는 등기 권리증서에 기재되어 있는 만기일에 유념해야 한다.

12.9.2. 사용권 보유자의 의무사항을 이행하지 않는 경우에는 관련 기관에서 사용권을 취소시킬 수 있으며 법원의 확정판결문이 있는 경우에도 사용권은 실효하며, 사용권 보유자가 만기일 전에 자진 반납하는 경우에도 사용권이 실효하며, 공익을 위해 국가에서 수용하는 경우에도 실효하며, 사용권 보유자가 인도네시아 국적을 상실하고 1(일)년 이내에 해당 토지를 양도하지 않은 경우에도 실효하며, 사용권 보유 법인이 법인자격을 상실한지 1(일)이내에 사용권을 양도하지 않은 경우에도 사용권은 실효하며 해당 토지가 천재지변으로 유실되는 경우에도 실효한다.

12.10. 국가 소유 토지에 대하여 사용권 보유자가 사용권을 연장 혹은 갱신하지 않는 경우에는 전 사용권 보유자는 토지 위에 있는 구축물 혹은 건축물 등을 자신의 비용으로 완전히 철거하여 빈 토지 상태로 사용권 실효일로부터 1(일)년 이내에 국가에 반환해야 한다. 전 사용권 보유자가 구축물 혹은 건물 철거 의무를 이행하지 않는 경우에는 정부에서 철거하고 그 철거 비용은 전 사용권 보유자가 부담한다. 그러나 국가에서 구축물 혹은 건물을 필요로 하는 경우에는 전 사용권 보유자에게 구축물 혹은 건물에 대하여 배상해야 한다.

12.11. 개인 소유 토지 혹은 개발권 토지에 대한 사용권이 실효하는 경우에는 전 사용권 보유자는 해당 토지를 소유권 혹은 개발권 보유자에게 반환해야 하며 상요권 설정 시 약정된 사항을 성실하게 이행해야 한다.

13. 부동산 거래 문서 작성관

13.1. 부동산 매매는 반드시 부동산 거래 문서 작성관(PPAT), 공증인 혹은

면장을 통해 거래 문서를 체결해야 한다. PPAT, 공증인 혹은 면장이 작성하지 않고 매매 당사자끼리 직접 체결한 부동산 거래 문서는 등기를 불허한다.

13.2. 통상 PPAT 혹은 공증인비는 매매 증서로 체결 시는 약 0.5%(영점오프로)선이며, 매매 약정서를 체결하고 다시 매매 증서를 체결하는 경우에는 토탈 1%(일프로)까지도 차지한다. Camat(면장)을 이용하는 경우에는 통상 약 3%(삼프로)선을 요구하며 지역에 따라 상이하다.

14. 토지(부동산) 매입 시 유의해야할 사항

14.1. 기본 서류

14.1.1. 토지(부동산)에 대한 권리 등기 증서(Sertifikat Hak atas Tanah)

14.1.1.1. 토지 권리 등기 증서 상에 기록되어 있는 소유자의 명의와 매도자 의 명의가 상이한 경우에는 왜 상이한지 그 이유를 밝혀야 한다.

14.1.1.2. 토지에 대한 권리의 종류를 확인하며 건축권이나 사용권인 경우 권리 기한이 있으므로 잔존 기간을 확인한다. 연장 및 갱신이 가능하다.

14.1.1.3. 도시계획안 확정이후에 발급된 등기에는 도시계획선이 등기에 표시되어 있다.

14.1.1.4. 권리 등기증서 원본을 공증인을 시/군 토지사무소에 제출해서 진위를 확인한다. 가짜 등기 증서가 더러 있으니 꼭 확인이 필요하다.

14.2. 건축허가서(Ijin Mednirikan Bangunan/IMB)

14.3. 재산세 납부 고지서(SPTPBB) 및 납부영수증(STTSPBB)

재산세 납부 고지서가 더 중요하다. 재산세는 대물세이므로 등기상의 명의와 재산세 납부 고지서 상의 명의가 다를 수 있다. 다른 경우에는 왜 상이한지 확인이 필요하다.

14.4. 매도자가 개인인 경우에는 배우자의 매각 동의가 필요하다

재산 분리 등기가 되어 있지 않은 부부의 재산은 법에서는 공유로 보므로 부동산 매입 시 매도자의 배우자의 동의가 있어야 한다.

14.5. 매도자가 회사인 경우에는 회사의 설립 정관 및 변경된 정관 전체를 체킹해서 정관상 적법한 자가 매도증서에 서명하는지 부동산 매각에 관하여 주주총회의 승인을 받았는지를 확인한다.

15. 등기권리증서가 없는 부동산의 매입

인도네시아에는 등기 증서가 없는 부동산이 등기가 되어 있는 부동산보다 더 많은 실정이다. 고급아파트를 등기권리증서없이 개발회사와 매입자 간에 체결한 매매약정서(PPJB)만 갖이고 거래를 하고 주택 단지의 가옥도 등기증서없이 거래되는 경우가 있다. 우리 상식으로는 이해가 힘들지만 현실이므로 확실한 체킹이 필요하다. 등기권리증서가 없는 경우에는 왜 등기가 없는지 매도자에게 자세한 설명을 요구하고 확실하게 이해를 한 후에 매입여부를 결정해야 한다.

15.1. 등기가 없는 일반적인 사유

15.1.1. 이미 신청해서 수속 중에 있다.

15.1.2. 관습법으로 인정받고 있는 부동산이다(Tanah Hak Milik Adat)

15.2. 등기를 신청했으며 수속 중이라는 부동산이면

15.2.1. 등기권리 신청 접수증을 확인한다.

15.2.2. 누구 명의로 신청했는지 확인한다.

15.2.3. 등기가 나올 수 있는지 여부를 토지사무소에 문의한다.

15.2.4. 주택단지나 아파트는 처음에 회사 명의로 모등기(Sertifikat Induk)가 나오고

그 다음에 매입자 명의로 분할하여 등기한다.

15.3. 관습법으로 인정받고 있는 부동산

15.3.1. 구 재산세 관계서류(Girik)

15.3.2. 리/동사무소 비치 대장 확인

15.3.3. 매도자 명의와 Girik상의 명의 상이 여부 확인

15.3.4. Girik 보유 명의자가 사망 시에는 상속권자 전체의 동의서가 있어야 한다.

15.3.5. Girik 상태의 토지(부동산)거래를 PPAT(토지문서 작성관) 혹은 Camat

(면장.동장)을 통해 거래하지 않고 당사자 끼리 거래된 적이 있는 부동산은 정밀 체킹이 필요하다.

16. 부동산 거래로 발생하는 세금

16.1. 매매 시 발생하는 세금은,

i). 매도자는 세율 2.5%의 부동산양도세가 있으며

ii). 신규 부동산 거래에는 부가가치세 10%가 있으며,

iii). 시가 Rp.200억 이상 고급 주택 매매는 세율 20%의 특소세가 있으며,

iv). 시가 Rp.100억 이상 고급 아파트 매매에는 세율 20%의 특소세가 있으며,

v). 매입자에게는 세율 5%의 취득세 납부의무가 있다.

16.2. 부동산 임대차 시 발생하는 세금은 세율 10%의 부동산 임대소득세 가 있다.

17. 토지문서 작성관(Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT)

17.1. 매매서류는 반드시 토지문서 작성관이 작성해야 한다. 대부분의 PPAT는 공증인 업무를 겸하고 있으며, Camat(면장.동장)도 PPAT 업무를 수행할 수 있다.

Camat 이용 시 수수는 더 비싸나 Camat은 거래된하는 토지에 대한 히스토리를 잘 알고 있으므로 비용이 조금 더 들더라도 상황에 따라 Camat 이용이 위험 부담을 줄이는 방법이라고 말할 수 있다.

17.2. 통상 매도자의 의무사항과 매입자의 의무사항을 약정해서 매매 약정서 를 먼저 체결 후에 각각의 의무사항이 이행되면 매매증서를 체결하는 방법과 바로 매매증서를 체결하는 방법이 있다.

부동산의 등기 권리증서가 없이 거래는 매매약정서 형태거래가 불가피하나 등기권지증서가 있는 경우에는 매도자의 형편, 매입자의 형편 등을 감안해서 거래형태를 결정하는 것이 바람직하다. 어느 형태를 택하는 것이 유리한 지는 전문가와 상의해서 결정하는 것이 바람직하다.

18. 부동산중개사

18.1. 법령상으로는 부동산중개사 자격증 보유자로서 부동산중개사협회(AREBI)만이 부동산중개 업무를 할 수 있도록 되어 있으나 현실적으로는 자격증 미보유자도 적지 않은 인원이 부동산 중개를 하고 있는 실정이다.

18.2. 인도네시아 부동산중개 회사는 상당한 규모를 갖춘 회사도 있으나 써비스 면에서는 한인 부동산 중개사 혹은 외국계 중개 회사보다 한 수 아래로 평가되고 있으며 부동산에 대한 정보는 많이 가지고 있다. 미국계 및 호주계 부동산 중개회사도 Jakarta에 진출해 있다.

18.3. 현지 법규상 외국인에게는 부동산 중개업을 불허하고 있으므로 부동산 중개업을 하고 있는 한국 국적 한인들은 광고 및 부동산 중개에 각별히 조심해야 하는 현지 실정이다.

19. 부동산 중개비240902973

인도네시아에서는 오랜 관습에 따라 부동산 중개비는 매도자 혹은 임대자, 즉, 돈을 받는 측이 부담한다. 그러나 외국계 부동산 중개회사는 매입자와 임차지에게도 부동산 중개비를 받고 있다. 한국에서는 양측이 부담하기 때문에 부동산 중개사가 양측에 최선의 써비스를 제공하나 인도네시아에서는 매입자 혹은 임차자는 중개비 부담을 하지 않기 때문에 중개사가 매입자보다는 중개비를 주는 매도자 혹은 임대자의 입장을 더 챙겨주는 경향이 있다. 중개비는 오랜 관행상 매매는 거래액의 2.5%이며 임대차의 경우는 임대차비의 5%이다.

20. 외국인의 부동산(독립주택 혹은 아파트) 보유

인도네시아 토지기본법은 법정요건을 갖춘 외국인(외국법인 포함)에게 사용권(Hak Pakai/HP)을 줄 수 있다고 규정하고 있다. 고급 아파트와 고급 주택에 대한 잠재 구매력을 보는 인도네시아의 부동산 업계와 공공사업부 중심으로 외국인에게 사용권 이외에 건축권을 주자는 노력이 계속되고 있으나 현재까지는 외국인이 보유를 허용하는 부동산 권리는 사용권뿐이다.

20.1. 부동산(독립주택 혹은 아파트)에 대한 사용권을 보유할 수 있는 외국인의 자격

20.1.1. 기한부거주허가서(KITAS) 혹은 거주허가서(KITAP) 보유자로서 인도네시아 국익에 도움이 되는 투자가 혹은 취업자

20.1.2. 정부로부터 대표사무소 개설 허가를 받은 외국회사

20.1.3. 외국정부 혹은 국제기구의 대표부

*인도네시아 거주허가를 보유하지 않은 방문비자 보유자 혹은 외국에 거주하고 있는 외국인은 자격 미달이다.

20.2. 외국인에게 보유를 허용하는 부동산

20.2.1. 국가소유 토지 사용권 토지에 세워진 독립주택 혹은 아파트

20.2.2. 다른 종류의 토지권리 소유자와 계약에 의거 그 토지위에 세워진 독립주택 혹은 아파트

20,2.3. 신축 독립주택 혹은 신축 아파트

반드시 독립주택 혹은 아파트를 신축한 개발업체로부터 신축 독립주택 혹은 신축 아파트를 직접 매입해야 한다. Second-hand 부동산은 외국인 명의 등기를 불허한다.

* 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 토지 위에 건축된 독립주택 혹은 아파트는 현재까지는 외국인 명의로 등기가 불가능하다.

20.3. 사용권 기간

사용권 보유 외국인이 계속 KITAS 혹은 KITAP 보유 시 최초 30년, 연장 20년, 갱신 30년, 총 80년 보유 가능하다.

20.4. 사용권 매각 혹은 담보 가능 여부

정부의 승인 없이 매각이 자유로우며 담보물로 제공도 자유하다.

20.5. KITAS 혹은 KITAP 실효 시 부동산 매각 의무

20.5.1. KITAS 혹은 KITAP 실효일로부터 1년 이내에 매각의무가 있다.

20.5.2. 1년 이내에 매각하지 않는 경우에는 인도네시아 국가에서 공매하며 공매대금은 전 사용권 보유자에게 인계한다.

20.6. 사용권 보유 외국인 사망 시 부동산 처리

20.6.1. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있으면 상속 등기가 된다.

20.6.2. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있지 않는 경우에는

상속 발생일로부터 1년 이내에 매각 의무가 있다.

20.6.3. 1년 이내에 매각하지 않는 경우에는 인도네시아 국가에서 공매하며 공매대금은 제세공과금 공제 후 공매대금 잔액을 상속인에게 인계한다.

20.7. 매입한 가옥 혹은 아파트에서 살아야 하는지 여부

관련 정부령 및 장관령에서는 사용권 보유 외국인이 해당 독립주택 혹은 아파트에서 직접 거주해야 한다는 규제가 없다. 따라서 임대를 금하지 않는 것으로 해석한다.

20.8. 외국인에게 사용권 보유를 허용하는 지역별 신축 독립주택 가격

– 자카르타특별주 : 최저 Rp.100억

– 반떤주 : 최저 Rp.50억

– 서부 자바주 : 최저 Rp.50억

– 중부 자바최저 주 :최저 Rp.30억

– 족자까르따주 : 최저 Rp.30억

– 동부 자바주 : 최저 Rp.50억

– 발리주 : 최저 Rp.30억

– 서부 누사떵가라주 : 최저 Rp.20억

– 북부 수마뜨라주 : 최저 Rp.20억

– 동부 깔리만딴주 :최저 Rp.20억

– 남부 술라웨시주 : 최저 Rp.20억

– 여타 지역 : 최저 Rp.10억

20.9. 외국인에게 사용권 보유를 허용하는 지역별 신축 아파트 가격

– 자카르타특별주 : 최저 Rp.50억

– 반떤주 : 최저 Rp.10억

– 서부 자바주 : 최저 Rp.10억

– 중부 자바주 : 최저 Rp.10억

– 족자까르따주 : 최저 Rp.10억

– 동부 자바주 : 최저 Rp.15억

– 발리주 : 최저 Rp.20억

– 서부 누사떵가라주 : 최저 Rp.10억

– 북부 수마뜨라주 : 최저 Rp.10억

– 동부 깔리만딴주 : 최저 Rp.10억

– 남부 술라웨시주 : 최저 Rp.10억

– 여타 지역 : 최저 Rp.7억5천만

20.10. 부동산 차명 보유 시 유념해야할 사항

인도네시아 국적을 보유하고 있지 않은 한인동포들이 현지 국적을 보유하고 있는 다른 한인동포 혹은 현지인 명의로 부동산을 보유하고 있는 경우에는 차명자의 위약이나 범죄행위를 예방하고 차명자 사망 시 상속문제 발생을 예방할 수 있는 현지법으로 보호를 받을 수 있는 적법한 안전장치가 필요하다고 본다.

20.10.1. 실제 주인 명의로 근저당권(Hak Tanggungan)을 설정한다.

20.10.2. 매각 위임장을 작성한다. 그러나 지역에 따라 매각위임장을 인정해주는 시효가 있으니 작성일자에 유념이 필요하다.

20.10.3. 소유에 관한 사실확인서를 받는다.

*안전장치 설정은 법률전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법이다.

21. 아파트 매입 사례maxresdefault

21.1. 아파트를 분양 받은 한인 동포 세 사람의 법적 지위

21.1.1. L씨 : 한국여권 및 인도네시아 기한부 거주허가증(KITAS) 소지자,

PT. DS(주식회사 DS)의 주주

21.1.2. P씨 : 한국여권 및 KITAS 소지자, PT. SF의 간부직원

21.1.3. Y씨 : 인도네시아 국적을 취득한 한인, 인도네시아 주민등록증(KTP) 소지자

21.2. 아파트 분양업체 : 대기업 D그룹 계열의 PT. DIL(주식회사 DIL)

21.3. 분양아파트 : Jakarta 남구 소재 K아파트

21.4. 청약신청 전에 분양업체에게 제시를 요구한 서류

21.4.1. PT. DIL의 설립부터 최근 변경 정관 일체(회사비밀 노출 이유로 청약 전에 제시를 거부했으나

매매약정서 서명 시 제시)

21.4.2. 세적 등록증

21.4.3. 부가가치세 과징 지정회사 증명서

21.4.4. 사업허가서

21.4.5. 아파트 소재 허가서

21.4.6. 아파트 건축허가서

21.4.7 토지 등기권리증서

21.4.8. 재무제표

21.4.9. 아파트 매매약정서 견본

21,4.10. 매입자의 소유증명 등기권리에 관한 설명 요구

21.4.11. 위임장 견본

21.5. K아파트를 매입하기로 결정한 이유

21.5.1. 교통이 편리하며(회사, 학교, 수퍼마켓, 교회 가는데 편리)

21.5.2. 분양가가 Rupiah로 되어 있으며

21.5.3. 분양업체가 악성루머가 없는 D그룹의 계열회사이며,

21.5.4. 시공업체는 인도네시아 건설 시공 경력 30여년된 일본계 건설회사이며,

21.5.5. 지급조건이 1년간 분할 불입 방식이며, 35% 지급후에는 나머지 65% 융자도 가능하며,

21.5.6. 외국인이 많이 거주하는 지역에 위치해 있는 점

21.6. 매입결정 전 발견된 문제점

21.6.1. 아무런 약정서도 없는 상태에서 청약신청 보증금과 1차 불입금 (전체가격의 6%) 및 2차 불입금 (4%)과 부가가치세 10%를 지급해야 하며,

21.6.2. 상기 1.6.1 항의 해당금액(전체가격의 10%와 부가가치세 10%)을 지급 후에야 분양업체에서 지정한 공증인 사무소에 매매약정서에 서명을 할 수 있으며,

21.6.3. 아파트 완공 후 정부로부터 콘도미니엄 사용(주거) 허가서가 나온 후에야 매매증서 작성이 가능하며,

21.6.4. 매매증서가 있어야 아파트의 소유권이 발생하며, 이 권리를 토지청에 등록할 수 있는데, 인도네시아 국적인 Y씨는 법규에서 보호하는 대로 자기 명의로 정상적인 등기(건축권/HGB)을 할 수 있는데 비해, 한국 국적인 L씨와 P씨는 아예 매매 약정서에 자기명의로 등기를 할 수 없게 되어 있어서, 아파트 에 대한 등기상의 명의를 분양업체 명의로 그냥 둔 채로, 아파트 대한 모든 권한(사용, 임대, 담보, 매도 등)을 분양업체가 L씨와 P씨에게 위임한다는 내용의 위임장만 제공하게 되어 있어서,

자기 재산을 자기 이름으로 하지 못하고 부동산업체 명의로 놔둬야 한 상황이며, 매매 약정서와 위임장 둘 다 이해하기 힘든 영어 법률 용어로 되어 있어서 관련 정부부처에서 인정받을 가능성도 많지 않을 것으로 생각을 했다.

21.7. 분양업체인 PT. DIL 법무실의 설명

관계법규에 의하면 외국인 매입자에게는 사용권을 주도록 되어 있으나, K아파트가 사용권으로 등기가 되면 내국인 매입자에게는 등기권리 등급 하락(건축권에서 사용권으로)이 되므로 내국인이 K아파트 매입을 기피하게 되어 상품으로써 가치가 하락되므로 자기명의 등기를 주장하는 외국 국적 보유자에게는 아파트 분양을 거부할 수밖에 없는 상황이다. 위임장 방식으로만 분양이 가능하다(Nego불가 원칙)

21.8. 분양받은 자의 법적 지위

청약신청서와 매매약정서에 서명하고 아파트 대금 100% 완납 후에도 분양업체가 정부로부터 아파트 사용(주거)허가를 받아 낼 때까지 매매증서 작성이 법규로 금지되어 있으므로, 매매증서가 서명이 될 때까지는 분양업체의 신용에만 의존해 있는 상황으로 보며 매매증서를 받기 전에 문제가 생겨 민사소송으로 해결 시에 공정한 재판을 기대하기 힘든 인도네시아의 현실을 감안할 때 매입자의 법적 지위가 미아와 비슷한 실정으로 보임

21.9. 위임장방식 분양(매입)의 문제점

21.9.1. 콘도미니엄의 분양(매매)는 민사관계로 계약 자유의 원칙이 적용되어, 계약 당사자끼리 계약 체결이 자유이며, 이에 대한 권리와 의무도 계약 당사자의 소관이며,

21.9.2. 분양업체가 법원으로부터 파산선고를 받는 경우에는 아파트를 잃을 수도 있으며, 등기상의 명의가 분양업체로 되어있으므로 분양업체에 대한 채권자는 압류.매매 등 법적인 권리를 행사할 수 있다.

21.9.3. 위임장의 명칭과 내용은 취소불능 위임장으로 되어 있으나 현실적으로는 위임자가 임의로 피위임자의 동의 없이 취소가 가능하며, 취소에 대한 책임이 있다고 판결이 나오면 나중에 책임만 지면된다.

위임자의 일방적인 취소로 인해서 실제 소유주가 피해를 당하였을 경우에 민사소송 제기 시 받은 손해를 법적으로 증명할 의무가 있으며, 민사소송으로 해결 시 해결기간이 통산 2년 이상 소모되며,

승소할지라도 상대방이 지급능력이 없으면 상대방에게 체형을 가하지 못하도록 되어있는 인도네시아 법 때문에 실효는 기대하기가 힘들며, 더욱이 상대가 법인이기 때문에 회사가 도산되면 그래도 끝장이지 더 이상 기대하는 것은 비현실적이다.

21.10. L씨의 결정

자기명의로 등기를 할 수 없는 현실을 인정하고 자영중인 PT. DS명의로 바꿔서 PT. DS 명의로 건축권 등기 권리증이 나오기를 기대하고 콘도미니엄 잔금을 불입했다.

21.11. P씨의 결정

근무 중인 PT. SF의 사장에게 회사명의 차명을 간청했으나, 아파트가 PT. SF의 소유가 아니며, 회사가 세무 상의 불이익을 받을 수 있으며, 회사에 대한 채권자가 아파트에 대해서 채권을 행사할 수 있으며, P씨가 회사로부터 퇴직 시에 처리가 곤란하다는 이유로 사장으로부터 거절을 당하고, 고민 끝에 다른 방법이 없어서 오랫동안 한 직장에서 함께 근무하고 있는 신뢰할만한 인도네시아인 S씨에게 형편을 설명하고 차명동의를 얻어, 인도네시아인 S씨 명의로 건축권 등기를 받기로 했다.

21.12. Y씨의 결정

매매증서를 받기까지는 법적인 보호 장치가 없어서 불안한 입장이나 별 다른 대책을 강구할 수는 상황을 받아들이고 분양업체인 PT. DIL의 경영상황을 가능한 모든 방법을 다 동원해서 계속해서 알아보기로 마음먹고 아파트 잔금을 지불했다.

21.13. P씨의 아파트 권리 보호책

21.13.1. 아파트에 대한 모든 권리(거주,임대,담보,양도,수리,개조 등)를 위임한다는 취소불능 공증 위임장을 S씨로부터 받고,

21.13.2. 인도네시아인 S씨와 채무확인서를 체결하고 등기권리증서가 발급 되는대로 P씨 명의로 근저당권을 성정한다는 약정서를 체결했다.

21.13.3. 인도네시아인 S씨에 대한 대가는 매각 시 매가의 5%를 지급을 민법에서 규정하고 있다.

22. 의견

아파트 명의를 분양업체 명의로 놔둔 채 위임장 식으로 분양을 받는 것은 매입자 입장에서는 리스키하다고 본다. 불황일수록 더 리스키하다고 본다. 분양업체와 분쟁 발생 시 현실적으로 손해를 배상받는 것은 쉽지 않다. 근무하고 있는 회사명의 차명도 이견 발생 시에는 조정이 용이하지 않을 것이며, 결국에는 직원 신분인 실재소유주가 회사의 의견에 따라야 할 가능성이 많다.

아울러서 회사의 채무가 많을 경우에는 채권자가 채권행사를 할 가능성도 높다. 아파트를 자기 명의로 할 수 없는 외국국적보유자의 입장에서는 위임장식 매입 방법이나 회사명의 차명보다는 믿을만한 인도네시아 국민(현지인 혹은 현지국적 보유 한인) 명의를 차명하고 아파트에 자신의 명의로 근저당권을 설정해놓는 방법이 위험부담을 더 줄이는 방법이다.

그 이유는 :

22.1. 당사자 간의 약속을 지키려는 의지가 신의를 저버리려는 의지보다 더 강한 것이 본성이며,

22.2 상대가 개인이기 때문에 콘트롤이 더 용이하며,

22.3. 근저당권을 설정해 놓으면 명의대여자가 임의로 처분하는 것이 현실적으로 불가능하며,

22.3. 명의대여자가 사망 시 상속 분쟁을 피할 수 있으며,

22.5. 명의대여자가 차명약정서를 위배 시 형사 처리가 가능하다.

23. 부동산권리 이전 세금images

23.1. 부동산양도 소득세 징수 지시 국세청장의 업무수행지침서

2014년 8월 14일 자 국세청장 업무수행지침서 제 SE-30/PJ/2014 호(Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-30/PJ/2014 tentang Pengawasan Atas Transaksi Pengalihan Hak Atas Dan/Atau Bangunan Melalui Jual Beli) 근거 법규는 다음과 같다.

23.1.1. 소득세에 관한 1983년 법률 제7호(최종 개정 2008년 법률 제 36 호).

22.1.2. 부동산 양도소득세 지불에 관한 1994년 정부령 제 48 호(최종 개정 2008년 정부령 제 71 호).

23.1.3. 부동산 양도소득세 지불에 관한 재무부장관규정 제 635/KMK.04/1994 호(최종 개정 재무부장관규정 제 243/PMK.03/2008 호).

23.1.4. Final(최종) 부동산 양도소득세 지불에 관한 국세청장 업무수행지침서 제 SE-30/PJ02013 호.

23.2. 세법상 부동산 권리 이전 형태

인도네시아 세법에서 보는 부동산 권리 이전 형태는 다음과 같다.

23.2.1. 매매(Jual Beli)

23.2.2. 교환(Tukar Menukar)

23.2.3. 증여(Hibah)

23.2.4. 유언 증여(Hibah Wasiat)

23.2.5. 상속(Waris)

23.2.6. 출자(Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain)

23.2.7. 권리분리(Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan)

23.2.8. 낙찰(Penunjukan pembeli pada lelang)

23.2.9. 확정판결문집행(Pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap

23.2.10. 합병(Penggabungan usaha)

23.2.11. 통합(Peleburan usaha)

23.2.12. 분리(Pemekaran usaha)

23.2.13. 신 권리(Pemberian hak baru)

23.3. 고시지가(Nilai Jual Objek Pajak/NJOP/*과세목적물에 대하여 정부에서 정한 시장가)

인도네시아 정부는 토지 및 건물에 대하여 고시지가제를 실시하고 있다. NJOP는 부동산 양도세, 양도소득세, 취득세, 재산세 과세, 감정가, 공매가 등에 기준으로 삼는 중요한 기준이다. NJOP는 대부분 시장가보다는 낮게 되어 있으나 매년 인상 추세이다.

23.4. 부동산양도세(Final)

23.4.1. 실 거래가와 NJOP 중 더 높은 가격이 과세기준이며 세율은 5%이다.

실 거래가는 Rp.150억이나 NJOP는 Rp.100억인 경우에 법규상으로는 실 거래가인 Rp.150억 x 2.5% = Rp3억7천5백만의 부동산양도세를 선납해야 한다. 그러나 많은 사람들은 절세하기 위하여 NJOP인 Rp.100억 x 2.5% = Rp.2억5천만을 납부하고 있는 실정이다.

23.4.2. 부동산양도세는 부동산매매증서(AJB) 서명 전에 선납해야 한다.

23.4.3. 부동산 양도 시 마다 해당된다.

23.5. 부동산양도 소득세

상술한 “1항”의 2014. 8. 14. 자 국세청장 업무수행지침서 제SE-30/PJ/

2014 호(Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-30/PJ/2014 tentang Pengawasan Atas Transaksi Pengalihan Hak Atas Dan/Atau Bangunan Melalui Jual Beli)의 본질이 부동산양도 소득세 징수이다.

A씨가 2010년 1월 3일 B사와 Rp.50억에 아파트 매매약정서(PPJB)를 체결하고 아파트 대금을 완불 후 3년이 지난 2014년 1월 3일에 Rp.75억에 C씨에게 매각했으나, 등기권리증서가 아직 나오지 않아서 PPJB 만 권리만 C씨에게 넘겼다. 이런 경우에 A씨는 등기권리증서 명의변경 없이 전매로 Rp.25억의 차익을 얻었으며 이 차익 Rp.25억에 대하여 부동산양도소득세 납부 의무가 있다. 개인 소득세의 세율은 다음과 같다.

– 처음 Rp.5천만은 5%

– 이후 추가 Rp.5천만 – Rp.2억5천만은 15%

– 이후 추가 Rp.2억5천만 – Rp.5억은 25%

– 이후 잔액은 전액 30%

23.6. 부동산 취득세(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/BPHTB)

23.6.1. 실 거래가와 NJOP 중 더 높은 가격이 과세기준이며 세율은 5%이며,

지방에 따라 다르게 일정액의 비과세 기준(NPOTKP/Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)을 두고 있다. 자카르타 남구에 위치한 Rp.150억 짜리 아파트를 매입한 경우 취득세는 다음과 같다.

– (Rp.150억 – Rp.8천만) x 5% = Rp.7억 1천만

6.2. 부동산취득세는 부동산매매증서(AJB) 서명 전에 선납해야 한다.

23.7. 신축 아파트 구입 시 발생하는 제세공과금

23.7.1. 양도세 : 개발업체 부담

23.7.2. 부가가치세 : 10%

23.7.3. 호화물품세(주택 Rp.200억 이상, 아파트는 Rp.100억 이상) : 20%

23.7.4. 취득세 : 5%(일정 비과세액 공제 후)

23.7.5. 매매증서 작성 공증인비

23.7.6. 등기권리증서 명의 변경비

24. 신 토지법(안) : 2019. 8.이래 국회에 계류 중

24.1. 인도네시아정부 발급 거주허가(KITAS 혹은 KITAP)를 보유하고 있는 외국인에게 건축권(HGB) 제공 가능

24.2. 토지은행

24.3. 토지법원

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변호사 이 승 민

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