인도네시아 계약법(2)

(2023년 8월 기준)

-순서-
1. 계약법의 원칙
2. 계약의 적법 조건
3. 계약법의 근원
4. 계약의 성립 시기
5. 계약의 형태
6. 계약의 종류
7. 매매 계약
8. 임대차 계약
9. 파트너싶 계약
10. 위임 계약

(지난 호에 이어서)

5. 계약의 형태
대별하면 구두 계약과 서면 계약이 있다. 모든 계약이 반드시 서면으로 체결해야 하는 것은 아니며 구두 계약도 강제 구속력이 있으며 위약 시에는 서면 계약과 마찬가지로 손해 배상 청구권을 발생시킨다. 서면 계약의 형태는 다음과 같다.

가. 일반문서 계약
계약 당사자 간에 직접 체결하는 가장 일반적인 계약형태이다. 일반문서 계약의 특징은 계약된 내용이 계약 당사자에게만 구속력이 있고 제삼자에게는 구속력이 없다는 점이다. 따라서 제삼자가 일반계약의 내용을 부인하면 계약 당사자는 제삼자가 주장하는 내용이 근거가 없으며 사실이 아니라는 것을 증명해야 하는 의무가 주어진다.

당사자 간에 체결한 일반계약서를 공증인에게 등록하는 경우에 공증효과가 있는지 공증효과 유무를 질의하는 경우가 왕왕 있는 바 일반계약으로 당사자 간에 체결하고 공증인에게 등록하는 경우에는 해당 계약서의 존재만을 입증하는 것이지 당사자에 대한 진위나, 계약 내용의 적법 여부 판단은 불가하다. 일반계약을 공증인에게 등록하는 일은 계약당사자가 아닌 제삼자가 해도 문제가 되지 않는다.

현지법에 대한 지식이 부족하고 현지 관행을 잘 모르는 외국인은 일반문서 계약보다는 공정증서 계약이 더 안전안 방법이며. 부동산 임대차의 경우, 임차자의 입장에서는 가능하면 일반계약을 피하고 다음에 설명하는 공증인을 증인으로 하여 체결하는 공증 계약 혹은 공정증서 작성관이 작성하는 공정증서 계약이 더 바람직하다고 할 수 있다.

나. 공증인을 증인으로 하여 체결하는 공증인 증인 계약
계약 당사자가 계약서를 준비하여 공증인 앞에서 공증인을 증인으로하여 계약하는 계약형태이다. 공증인이 계약당사자들의 신분 및 친필을 확인했다는 계약이다. 공증인은 내용에 관하여는 간여를 하지 않는다. 계약의 한 당사자가 계약 내용을 부인하는 경우에는 부인을 주장하는 당사자가 자기의 주장을 입증해야하는 의무가 있다.

다. 공정증서 계약
계약당사자들의 자격을 증명하는 서류와 계약 내용을 공정증서 작성관(공증인, 토지거래문서 작성관, 면장 등)에게 미리 보내고 공정증서 작성관이 공정증서 양식에 맞추어 계약서를 새로 준비하고 계약 당사자들이 공정증서 작성관 면전에서 계약서에 서명을 하면 계약당사자가 서명한 계약서 원본은 공정증서 작성관이 보관하고 계약당사자들에게는 계약당사자들의 서명은 없고 공정증서 작성관의 서명만 있는 공정증서 계약서를 제공한다.

공정증서 계약의 특징은 공정증서 작성관이 계약 당사자의 신분 진위를 확인하고 계약 내용과 계약에 필요한 관계 서류를 확인 후에 체결한다. 공정증서 계약은 계약 당사자 뿐만 아니라 제삼자에게도 구속력이 있으며 공정증서 계약의 내용을 부인하는 자가 있으면 부인하는 자에게 입증의무가 있다.

특정한 계약, “예”를 들면 부동산 매매 등은 일반계약이나 공증인을 증인으로하여 체결하는 공증인 증인계약을 인정하지 않으며 공정증서 계약을 의무화하고 있다. 가장 안전하고 확실한 계약 형태이나 경비가 다른 형태에 비하여 고가이다. 공정증서 작성관에 따라 다소 차이는 있으나 부동산 매매증서는 통상 매매가액의 약 0.5%(영점오프로), 기타 채권채무 관련 공정증서는 계약가액의 약 0.1%(영점오프로) 선이다. 인도네시아 제도 및 법규에 밝지 않은 외국인일수록 공정증서 계약이 더 바람직하다고 할 수 있겠다.

6. 계약의 종류
민법에 나타난 계약의 종류는 유명계약 과 무명계약, 두 종류가 있다. 유명계약은 민법에서 규정하고 있는 계약이며, 무명계약이란 민법에는 나타나 있지 않으나 현실 사회에 존재하는 사회구성원 간의 제 계약을 뜻한다. 민법에 규정되어 있는 유명계약은 i). 매매계약, ii). 교환계약, iii). 임대차, iv). 근료계약, v). 파트너싶계약. vi). 법인계약, vii). 증여계약 viii). 신탁계약, ix). 사용대차계약, x). 소비대차계약, xi). 위임계약, xii). 영구이자계약, xiii). 현상계약, xiv). 채무보증 및 xv). 화해계약, 이상 15 종류가 있다.

7. 매매 계약

매도인와 매수인 간에 매매에 합의하면 양측에 각각 권리와 의무가 발생 한다. 매도자는 파는 물건의 대금을 받을 권리가 있으며 동시에 다음과 같은 의무가 있다.

가. 매매에 대하여 분명하게 매매 의사를 밝힌다.
나. 파는 물건을 매수인에게 양도한다.

판 물건을 양도하는 방법은
(1). 판 물건이 동산인 경우에는 판 물건에 대한 장악권을 양도한다.
(2). 판 물건이 부동산인 경우에는 매수인이 해당 부동산이 등기되어 있는 관공서에 명의 변경을 할 수 있도록 매매 혹은 권리변경 증서를 양도한다.
(3)). 채권같은 무형자산에 대한 양도는 양도증서로 양도한다.

다. 별도로 약정을 하지 않는 경우에는
(1). 인계에 들어가는 경비는 매도인이 부담하고 인수에 들어가는 경비는 매수인이 부담한다.
(2). 인수인계는 매매하는 물건이 매매 합의 시 위치해 있는 장소에서 인수인계를 원칙으로 한다.
(3). 매수인이 물건 대금을 완불하지 않으면 매도인은 파는 물건을 인계해야 하는 의무가 없다.

라. 판 물건에 매각 당시 알려지지 않은 하자가 발견 시에는 매수인은 매수인이 지불한 물건 대금 및 하자로 인하여 발생한 손해까지 배상해야 한다. “예”를 들면 자동차를 매입하고 대금을 지불하고 차를 운전중인데 엔진에 결함이 있어 고속도로에서 엔진이 갑자기 꺼지고 차가 급정거하는 바람에 뒤에 오는 차가 추돌하는 경우에 자동차를 판 회사는 매수인에게 자동차 대금 전액을 반환해야 하고 이 추돌사고로 인하여 발생한 손해까지 배상해야하는 의무가 있다.

* 국제 매매에 관한 1980. 4. 7. 자 UN 협약 제30조부터 제52조까지에 규정된 매도인의 3대 의무

A. 파는 물건을 인계해야 한다.
B. 파는 물건에 관한 관련 서류를 인계해야 한다.
C. 파는 물건의 소유권을 매수인에게 다음과 같이 인계해야 한다.
C.1. 파는 물건이 수송을 요하는 경우에는 매수인에게 인계하도록 수송업체 에게 1차로 인계한다.
C.2. 수송되는 물건에 대한 명세서를 매수인에게 보낸다.
C.3. 파는 물건을 계약한 일자에 맞춰 인계한다.
C.4. 파는 물건의 수량, 품질 및 포장을 계약한데로 인계한다.
C.5. 매수인이 특정 조건으로 물건을 산다는 동의가 없는 경우에는 제삼자로 부터 여하한 클레임도 없는 상태의 물건을 인계해야 한다.
C.6. 파는 물건이 여하한 지적재산권상의 위반이나 클레임이 없는 물건이어야 한다.

* 국제 매매에 관한 1980. 4. 7. 자 UN 협약 제53조부터 제60조까지에 규정된 매수인의 의무

A. 매도인으로부터 산 물건을 검사해야 한다.
B. 계약한데로 물건 대금을 매도인에게 지불해야 한다.
C. 계약한 물건을 인수해야 한다.

라. 매매 혹은 소유를 금지하는 계약
(1). 부부 간 매매는 금한다(*예외가 있다).
(2). 판사, 검사, 변호사, 법원서기, 집달리, 공증인은 사건의 목적물의 소유주가 될 수 없다.
(3). 경매관은 경매물을 매입할 수 없다.(*지방법원장이 허가 시는 예외)
(4). 매각 목적으로 제공한 일반 위임장 상 피위임자는 매각 목적물의 매입자가 될 수 없다.

8. 임대차 계약
임대차란 동산 혹은 부동산을 일정 기간 사용하며 그 사용에 대하여 사용비를 지불하기로 임대자와 임차자간 에 체결한 계약을 의미한다. 계약자유원칙에 따라 당사자 간에 무기한 임대차 계약을 체결할 수 있으나, 민법에서는 무기한 임대차 계약은 인정하지 않는다. 임대차 계약은 구두 혹은 서면으로 체결할 수 있으나 부동산 임대차 계약은 관행상 서면으로 하고 있으며, 관행적으로 부동 산 임대계약서는 임대자가 준비하며, 그러다보니 임대자에게 유리하게 준비된 임대차 계약서가 널리 쓰여지고 있는 실정이다.

가. 부동산 임대차 계약서의 주요 내용
(1). 임대차 계약 체결 일자
(2). 임대차 및 임차자의 자격 및 인적 사항
*소유를 증명하는 서류에 기재되어 있는 소유주의 이름과 임대자의 이름이 같지 않은 경우에는 왜 상이한지 법적인 이유를 밝혀 기재하고 계약을 체결해야 한다.
(3). 임대차 목적물
사전에 부동산 등기권리증서(Sertifikat Hak), 매매증서(Akta Jual Beli) 혹은매매약정서(Perjanjian Perikaan Jual Beli/PPJB) 원본을 확인하고 임대차계약서에 임대차 목적물의 사이즈 및 부대시설물을 기재한다.
(4). 임대차 기간 : 기간과 연월일을 표시기 바림직하다.
(5). 임대차비 및 지불 조건
(6). 임대자의 권리 : 임대비와 임대 보증금을 임차자로부터 받는다.
(7). 임대자의 의무 : 임차자가 임대차 목적물을 임대차 목적대로 사용할 수 있도록 임대차 목적물을 넘겨준다.
(8). 임차자의 권리 : 임대차 기간 동안 임대차 목적물을 아무런 방해없이 임대차 목적대로 사용할 수 있다.
(9). 임차자의 의무 : 임대차비와 임대차 보증금을 지불하고 임대차 목적 물을 임대차 목적대로 사용하여야 하며 임대차 목적물을 선의로 보호 하여야 하며 임대차 계약기이 종료되면 임대차 목적물을 임대자에게 돌려 줘야 한다.
(10). 벌금 : 임차자가 임대차비 지불 기일을 어기거나 임대차 계약 종료 시
임대차 목적물 반환 지연 시 벌금을 지불한다.
(11). 해약 조건 : 임대자 혹은 임차자가 계약 조건을 위반 시에 상대 게약자가 계약을 해제할 수 있다는 해약 조건을 기재한다.
(12). 화재 보험 부보 : 화재 발생 시 임차자를 보호하기 위하여 임대자가 임대차 목적물을 자기 비용으로 화재보험에 부보토록 한다. 임대차목적물에 대한 화재보험 부보는 임대자의 책임이다.
(13). 제세공과금 : 임대차 목적물의 소유에 관한 세금, 재산세는 임대자가 부담하고 임대차 목적물의 사용에 관한 공과금은 임차자가 부담한다.

나. 임대차 목적물 훼손 시 책임 소재
민법은 임차자의 잘못이 없는 임대차 목적물 훼손 시 그 책임 소재와 사후 처리에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다.
(1). 임대차 목적물이 완전 훼손 시에는 임대차 계약이 자동으로 실효하며 그 복구 책임이 임대자에게 있으며 임대자가 손해를 감당한다. 그러나 임대차 목적물의 훼손 책임이 임차자에게 있을 때에는 임차자는 임대자에게 손해를 배상해야 한다.
(2). 임대차 목적물이 부분적으로 훼손되었을 때에는 임차자는 임대자에게 임대차비 감액 혹은 임대차 계약 해약을 요구할 수 있다. 그러나 임차자는 임대자에게 임대차물 부분 훼손으로 인하여 발생한 손해에 대하여 임대자에게 손해배상 청구는 금한다.

9. 파트너싶 계약

파트너싶 계약이란 두명 이상의 사람이 특정한 사업 목적을 위하여 유형재산 혹은 무형재산을 공동으로 투자하여 이익을 분배하는 민사계약을 뜻한다. 흔히 볼 수 있는 파트너싶의 형태는 변호사 사무소, 공인회계사 사무소, 메디칼 클리닉같은 전문분야 사업가들의 파트너싶 계약이다.

가. 파트너의 의무
(1). 투자하기로 약정한 유형 혹은 무형 재산을 투자해야 한다.
(2). 각 파트너는 자기의 노력으로 획득한 수익을 파트너싶에 보고해야 한다.
(3). 각 파트너는 자기의 잘못으로 발생한 손해에 대하여 파트너싶에게 손해를 배상해야 한다.

나. 파트너의 권리 : 출자 지분대로 이익을 배당받을 권리가 있다.

다. 파트너와 제삼자 간의 관계
제삼자와 법률행위를 행한 파트너에게만 제삼자와의 관계에 의무와 권리가 발생한다. 제삼자와 법률행위를 하지 않은 파트너는 제삼자와의 관계에서 아무런 권리와 의무가 없다. 그러나 제삼자와 법률행위가 없는 파트너일지라도 제삼자와 법률행위를 한 파트너에게 제삼자와 법률행위를 하도록 위임을 한 경우에는 위임을 한 파트너에게도 제삼자에 대하여 권리와 의무가 있다.

라. 파트너싶 종료
다음의 한 가지에 해당하면 파트너싶이 종료된다.
(1). 파트너싶 약정 기간이 만료된 경우
(2). 파트너싶 목적물이 소멸되거나 파트너싶을 하기로 한 목적이 달성된 경우
(3). 파트너 중에 한 사람이 사망하거나 금치산자가 되거나 법원의 판결문 으로 파산이 선고된 경우
(4). 파트너 중 한 사람이 장기 와병으로 파트너로써의 임무를 수행할 수 없는 경우

10. 위임 계약

위임자가 한 가지 혹은 그 이상의 법률행위를 피위임자에게 위임하고 피위임자는 위임자의 명의로 위임받은 법률행위를 행하고 피위임자가 행한 위임자의 내용대로 행한 법률행위는 위위임자가 책임지는 계약관계를 위임이라고 한다.

다시 설명하면 위임이란 당사자의 한 편(위임자)이 다른 편(피위임자)에게 위임자를 대신하여 어떤 행위를 처리해 줄 것을 위탁하고 피위임자가 그것을 수락함으로써 성립되는 계약이다. 어떤 일을 처리한다는 뜻은 법률행위에 해당하는 일, 즉, 그 일을 처리함으로써 당사자 간에 권리와 의무관계가 발생하는 일의 처리를 뜻한다.

회사의 방대한 일을 사주 스스로 전부 처리하지 못하고 경영진을 선임하여 회사를 경영하게 하고, 경영진은 또 직원을 채용하여 회사의 일을 보게 하는 경우나 권리 침해를 당한 사람이 법률 지식이 부족하여 스스로 법원에 소송을 제기하지 못하고 변호사를 자기의 법정 대리인으로 임명하여 권리침해에 대한 손해배상을 청구하는 경우에 사주와 경영진의 관계, 경영진과 직원의 관계, 손해배상을 청구하는 사람과 변호사의 관계를, 법에서는 위임의 관계로 보며, 위임의 관계는 위임자와 피위임자 간에 계약 관계를 발생시켜 위임장을 주고받음으로 인해 위임자와 피위임자에게 각각 권리와 의무를 발생시킨다.

그러나 사정이 있어서 아는 사람의 결혼식에 참석할 수가 없는 형편이 돼서 친구에게 대리 참석을 부탁하고 친구가 참석하는 경우에는 위임 관계로 보지 않는다. 왜냐하면 친구를 대리하여 결혼식에 참석한 것은 법률관계로 보지 않기 때문이다.

가. 위임의 종류
위임을 발생시키는 방법에 따라 민법에서 규정하고 있는 위임의 종류는 공정증서 위임, 일반문서 위임, 구두 위임, 묵언 위임, 무료 위임, 특별 위임 및 일반 위임이 있다.

(1). 공정증서 위임이란 위임자가 공증인 앞에서 피위임자에게 특정사항을 위임하고 위임사항을 공증인이 공정증서로 작성한 위임관계를 뜻한다. 위임하는 내용이 적법해야 하며 법정 형식을 갖춰야 한다. 법정에서 최고의 증거능력을 갖추고 있으며 공정 위임장을 부인하는 자는 부인하는 자가 공정 위임장이 사실이 아님을 증명할 의무가 있다. 중요한 사항은 공정 위임장으로 작성하는 것이 바람직하다.

반드시 공정증서 위임을 요구하는 특정 사항이 있다. 부동산 매각 위임장은 내용이 구체적이어야 하며 반드시 공정증서 위임장이어야 한다. 자카르타 지역의 경우 부동산 매각 위임장은 위임일로부터 최장 1(일)개월이 지나지 않아야 한다. 공정증서 위임장에는 위임자 및 피위임자의 싸인은 보이지 않고 서명 날자와 증인의 성명 및 공증인의 싸인만 보인다.

(2). 일반문서 위임이란 공증인을 개입시키지 않고 위임자가 피위임자에게 서면으로 직접 위임을 한 위임을 뜻한다. 은행에 가서 돈을 찾아오라고 위임 내용을 타자하고 정부수입인지를 부치고 서명하는 경우에 이러한 위임은 일반문서 위임에 해당된다. 현실에서 가장 많이 쓰여지고 있는 위임 방법이며 또한 위임자와 피위임자 간에 분쟁 발생이 가장 많은 위임 방법이기도 하다.

(다음호에 이어서)

제보는 카카오톡 haninpost 무단 전재-재배포 <금지>