인도네시아 아파트 시장, 공급 과잉과 금리 인상으로 악화 일로

인도네시아 아파트 개발회사들은 아파트 공급과잉과 기준금리 상승으로 인해 아파트 매입 대출금리가 상승하는 등의 어려운 과제에 직면해 있다.

이에 따라 개발회사들은 장기간 계획했던 사업의 진행을 유예함에 따라많은 아파트 건설사업이 지연되거나 중단될 수 있다.

부동산 전문 컨설팅 기업인 Colliers International Indonesia의 Ferry 국장은 5일 미디어 브리핑에서, 올해 아파트 매매가 2021년보다 낮을 것으로 추정된다며, “최근, 공급량이 올해 초보다 크게 감소했음을 알 수 있습니다. 이는 많은 프로젝트가 아직 개발 초기 단계에 있는 한 상황이 개선될 때까지 지연될 가능성이 높다는 것을 의미한다”고 말했다.

업계 전문가들은 아파트 시장은 계속 위축될 것으로 전망하고 있다. 지난해부터 부가가치세(VAT) 인센티브로 토지주택 시장이 회복세를 보인 가운데 아파트 시장은 별다른 긍정적인 반응을 얻지 못하고 있다. 더욱이 아파트 시장은 지난 2년간 공급 과잉 상태다.

주시해야 할 점은 아파트 프로젝트를 진행하고 있는 부동산 개발회사의 채무불이행 위험이다. 현재 부동산 개발회사들은 아파트 사업 개발 계획을 미루는 것과 별개로 아파트보다 분양하기 쉬운 토지주택 개발에 더 집중하고 있다.

기준금리 인상은 팬데믹 이후 여전히 부진한 아파트 시장에 영향을 미칠 것이다. Colliers의 데이터에 따르면, 고층(다층)형 아파트 판매는 올해 초 이후 782채에 그쳐 2021년 전체 판매의 61%에 불과했다. 비슷하게, Knight Frank Indonesia의 조사에 따르면, 2022년 상반기에 콘도미니엄 평균 분양가가 5.7% 하락했다.

공급 과잉은 아파트 시장을 더욱 악화시킨다. Knight Frank Indonesia의 자료에 따르면, 2022년 6월 현재 자카르타의 아파트 9,348채 중 입주율은 58.8%에 불과하다. 이는 약 3,851개의 아파트가 여전히 비어있다는 것을 의미한다.

임대시장 침체가 아파트 분양 부진으로 이어졌다. 지금까지 인도네시아 소비자들은 임대 수익을 위한 투자로 주택보다 아파트를 구입했다. 중상위권 시장에서 주재원의 감소는 아파트 입주율 하락에 주요 원인이 되고 있다.

몇몇 부동산 개발업자들은 토지 주택으로 전환하기 위한 사업 전략을 제시했다. 예를 들어 PT Perintis Triniti Properti Tbk나 Triniti Land는 수익을 유지하기 위해 신규 아파트 분양을 잠정 중단하고 3건의 주택사업을 시작했다.

올해 초 REI(Real Estate Indonesia) 회장인 Paulus Totok Lusida는 개발회사들에게 공급과잉을 이유로 신규 아파트를 짓지 말라고 요청했다.

Colliers 자료에 따르면, 2025년까지 자카르타에서 11개의 서비스형 아파트 프로젝트가 완공될 것으로 전망했다. 이에 따라 추가 공급되는 서비스형 아파는 1,862가구에 이른다. 한편, 올해 서비스형 아파트 임대표는 정체 상태를 유지할 것으로 예상된다.

<한인포스트 경제부>