콜리어스 인도네시아 “러시아 국적자 개발 및 임대 수요 급증… 안정적 수익률 주목” 창구·우붓 등 관광지 중심 소형 유닛 인기… 재개발 방식의 공급 확대
최근 인도네시아 발리 부동산 시장에서 러시아 투자자와 국적자들의 영향력이 확대되며 아파트 시장 성장을 견인하고 있다는 분석이 나왔다. 원격 근무가 가능한 디지털 노마드 문화의 확산과 함께, 보다 안정적인 수익 구조를 찾는 투자 수요가 맞물린 결과로 풀이된다.
부동산 컨설팅 기업 콜리어스 인도네시아(Colliers Indonesia)는 최근 몇 년간 발리에서 아파트 개발 프로젝트를 주도하는 핵심 세력으로 러시아 출신 투자자들이 부상했다고 밝혔다. 또한, 발리의 휴양지 분위기를 즐기며 원격으로 업무를 수행하려는 러시아 국적의 디지털 노마드들이 아파트 임대 시장의 주요 고객층으로 자리 잡고 있는 것으로 나타났다.
페리 살란토(Ferry Salanto) 콜리어스 인도네시아 리서치 총괄은 지난 7일 자카르타에서 열린 온라인 미디어 브리핑을 통해 “현재 발리 내 아파트 개발을 주도하는 투자자 중 상당수가 러시아 국적”이라며 “싱가포르 등 인근 국가와의 접근성을 활용해 발리에 체류하며 원격으로 업무를 보는 이들이 늘고 있다”고 설명했다.
이러한 현상은 발리 부동산 시장 내 투자 선호도의 변화를 시사한다. 과거 빌라 소유에 집중되던 투자가 합리적인 가격대와 낮은 운영 리스크, 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 아파트로 이동하고 있다는 것이다.
특히 발리 아파트 시장은 단순한 주거 공간이 아닌 ‘라이프스타일 상품’으로서의 성격이 짙다. 창구(Canggu), 우붓(Ubud), 누사두아(Nusa Dua) 등 주요 관광지에 프로젝트가 집중되어 있으며, 웰니스, 레저, 가족 휴가부터 디지털 노마드를 위한 장기 체류(Long-stay)까지 다양한 경험을 제공하는 데 초점을 맞추고 있다.
시장 트렌드와 관련해 페리 총괄은 “스튜디오와 1베드룸 등 소형 유닛이 시장을 주도하고 있다”며 “이는 중기 체류 관광객과 투자자 모두에게 가격 부담이 적고, 외부 활동 비중이 높은 거주자들의 생활 패턴에도 부합하기 때문”이라고 분석했다. 자카르타나 수라바야 같은 대도시가 실거주 수요 중심인 것과 달리, 발리는 철저히 관광 임대 수익을 겨냥한 시장이라는 설명이다.
공급 방식의 변화도 감지된다. 최근 개발사들은 신규 건축보다는 전략적 입지에 위치한 기존 건물을 활용하는 재개발(Re-development) 방식을 선호하고 있다. 건설 기간을 단축하고 복잡한 인허가 규제 리스크를 줄이기 위함이다.
소유 구조 측면에서는 건물사용권(HGB)보다 임차권(Leasehold) 형태가 일반적인 것으로 나타났다. 페리 총괄은 “발리는 국가 법률뿐만 아니라 관습법(Adat)의 영향력이 강한 지역”이라며 “최근 건축물 승인(PBG)과 사용적합증명서(SLF) 규정이 강화됨에 따라 법적 적법성이 투자의 핵심 결정 요인이 되고 있다”고 강조했다.
콜리어스 측은 향후 발리 부동산 시장이 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망하면서도, 투자자들의 선별적인 접근을 주문했다.
페리 총괄은 “2026년 이후 시장에서 두각을 나타낼 프로젝트는 법적 투명성, 명확한 콘셉트, 그리고 입지적 특성을 충실히 반영한 곳이 될 것”이라며 “발리는 투기적 접근이 아닌 정확한 전략이 요구되는 시장”이라고 조언했다. (Tya Pramadania 법무전담기자)
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