A. 인도네시아 부동산 법
한국의 경우 주로 건물이 토지에 귀속되는 개념이지만 인도네시아는 토지에 대한 권리와 건물에 대한 권리를 양분하여 인정하고 있습니다. 먼저 인도네시아 부동산 취득에 관한 권리를 간단하게 설명해드리겠습니다.
인도네시아는 토지기본법을 통해 토지에 대한 권리 관계를 규정하고 있는데요, 부동산에 대한 권리는 먼저 영속적으로 토지를 소유할 수 있는 권리 즉 토지와 건물에 대한 완전한 부동산 소유권을 인정하는 토지 소유권인 학밀릭(Hak Milik)이 있습니다. 다음으로 토지 소유권이 다른 토지 즉 타인 소유의 학밀릭(Hak Milik)에 건물을 건축하여 해당 건물을 사용할 수 있는 건물사용권을 뜻하는HGB(Hak Guna Bangunan)와 타인 소유의 토지 또는 건물을 사용할 수 있는 사용권인 학빠까이(Hak Pakai)가 있습니다.
그리고 이와 별도로 국가 소유의 토지를 사용하여 개발 또는 경작 등 의 사업을 할 수 있는 권리인 토지개발경작권인 HGU(Hak Guna Usaha)가 있습니다. 토지에 대한 이러한 권리들은 영속적으로 소유할 수 있는 토지소유권인 학밀릭 말고는 각각 최소 25년에서 35년까지의 기본 사용권리가 있으며 이러한 권리들은 최장 70년에서 95년까지 연장이 가능합니다.
한편, 인도네시아 헌법33조에는 토지, 물 천연자원은 모두 주정부에 의해 관리되며 기본적으로 인도네시아의 번영을 위해 사용되어야 한다고 명시하고 있는 만큼 1960년 처음 입법한 토지관련법에서는 외국인 및 외국법인은 인도네시아 토지를 법적으로 소유할 수 없도록 제정한 바 있습니다.
따라서 인도네시아는 과거 인도네시아 국적자가 아닌 외국인 개인의 경우 아파트 조차도 소유를 법률로 제한하였으며 거주 목적의 단독주택에 한해서만 사용권을 뜻하는 학빠까이(Hak Pakai)만을 허용 했었습니다. 그리고 외국인은 인도네시아에 설립된 법인을 통해서도 사용권과 함께 건물사용권까지만 소유할 수 가 있었습니다.
그러나 작년 8월 이후 부동산 시장 규제 완화 정책을 시행하여 기존 고급 단독주택으로만 한정했던 외국인의 부동산 구입허용 대상을 확대 하였는데요.
규제 완화 전 외국인의 부동산 소유는 인도네시아에 투자하거나 설립한 회사를 통한 간접적인 소유 만이 가능하였으며 사실 상 보편적인 소유가 쉽지 않았던 것이 사실입니다. 그러나 작년 8월이후 합법적으로 인도네시아에 거주하는 외국인 또는 인도네시아인과 결혼한 외국인은 투자만을 목적으로 한 것이 아니라면 부동산을 소유 할 수 있게 되었다고 볼 수 있습니다.
다만 외국인들의 무분별한 부동산 투자로 인한 부동산 시장 과열을 우려하여 일부 규제 대상은 존재 합니다. 예를 들어 외국인은 거주나 입주를 위한 신규 아파트 구입만이 가능하며 모기지론 및 해당주택의 임대가 금지 되는 한편 부동산 구매 최저한도가 존재 합니다. 자카르타의 경우 아파트는 50억루피아 그리고 단독주택은 100억 루피아가 외국인이 구입 가능한 최저한도입니다.
B. 자카르타 부동산 현황
다음으로 자카르타의 수익형 부동산 시장 현황에 대해 말씀 드리고자 합니다. 대표적인 수익형 부동산은 오피스, 상가 그리고 아파트 임대일 텐데요 수익형 부동산 시장은 시장 경기와 마찬가지로 일반적인 사이클이 존재합니다. 먼저 부동산 수요 증가로 수익률이 올라가고 뒤이어 공급이 늘어가는 ‘성장’ 단계 시장이 피크를 지나며 공급량 초과로 인해 부동산의 수익성이 떨어지는 ‘하락’ 단계 공급과잉에 수요마저도 하락하게 되는 ‘침체’ 단계 그리고 부족해진 공급량에 의해 다시 수익률이 상승하게 되는 ‘회복’ 단계로 싸이클을 형성하게 됩니다.
1. 오피스 시장
최근 자카르타 오피스 시장은 높은 공실률 및 이에 따른 렌트가격 하락이 지속 되는 추세입니다. 따라서 최근 인도네시아에서 두각을 나타내고 있는 이커머스 기업들과 일부 은행 및 로펌들이 A급 오피스로 임차면적을 넓혀서 사옥을 이전하는 모습을 보이고 있습니다. 그 원인은 2008년 글로벌 금융위기를 넘어서며 오피스 렌트 수요의 증가에 따라 자카르타 업무 중심지구에 일었던 신규 건설 붐과 함께 확대 되었던 오피스 공급량에 기인하는 것으로 보입니다.
실제로 2015년 과 2016년에 연달아 자카르타의 오피스 신규 공급량이 30만 스퀘어미터 훌쩍 넘어섰으며 2015년 이후에는 공실률이 급격이 증가하며 작년 말 공실률은 25%를 넘어서는 모습을 보였습니다. 이에따라 2012년 이후 가파르게 상승했던 오피스 렌트 가격은 2015년 하반기를 넘어서며 지속적인 하락 추세를 보이고 있는데요 특히 작년에는 전년대비 9%의 하락폭을 보였습니다. 그리고 이와 함께 자카르타의 오피스 빌딩의 매매 시장 또한 얼어 붙었던 것도 사실입니다.
그러나 작년 말 한 일본 그룹의 꾸닝안 라수나 사이드에 46층 짜리 오피스 타워 건설에 대한 발표를 두고 현지 부동산전문 컨설팅 기관은 최근의 공실률 증가와 렌트비 하락에도 불구하고 장기적인 오피스 건물에 대한 투자심리는 아직 남아 있는 듯하다는 전망을 내놓기도 했습니다. 그럼에도 불구하고 당분간 공실률이 낮아지는데는 한계가 있다는 의견에 무게가 실려 보입니다. 현지 부동산 전문기관에 따르면 향후 얼마간은 자카르타 오피스 시장의 하락세가 예상되는 만큼 외국인 투자자 들은 완성건물 보다는 개발을 위한 부동산 구입 또는 건설 초기단계의 빌딩에 투자하는 것을 권고하기도 했습니다.
2. 상가 시장
반면, 자카르타 상가 부동산은 분위기가 좋습니다. 앞서 말씀드린 싸이클 중 ‘성장’ 국면으로 볼 수 있을 텐데요. 상가의 경우 2013년 40만 스퀘어 미터에 이르는 최대 공급 이후 공급량이 매년 10만 스퀘어를 밑돌았으며 작년 4분기에는 신규 공급량이 없었습니다. 때문에 상가 수익률은 2012년 이후 꾸준히 증가하였으며 작년 말 평균 상가 가치는 2012년 말 이후 4년 만에 25% 이상 증가한 것으로 나타났습니다.
자카르타의 쇼핑몰은 단순히 쇼핑만을 위한 공간이 아니라 주말 가족 단위의 여가 생활 공간으로써 역할 또한 큰데요. 쇼핑몰에 입점한 요식업 및 엔터테인먼트 브랜드의 매출 증가가 눈에 띕니다.
더불어 작년 4분기의 렌트비 상승률은 전년 대비 연 2.6% 수준으로 경제 성장률 보다는 낮았으나 최근 몇 년의 공급량 감소에 의해 공실률은 매우 낮은 상태로서 향후 상가 임대인들의 렌트비 인상 여지는 많아 보입니다. 따라서 투자자들의 상가 투자에 대한 관심도가 꾸준히 증가 추세인데요 특히 상가 개발업자들은 건설 중인 MRT 역세권 주변의 복합 쇼핑몰 개발에 크게 주목하고 있는 상황입니다.
한편 올해 신규 오픈이 예정된 복합 쇼핑몰은 연말에 완공 예정인 Aeon Mall이 유일합니다. 때문에 올해를 비롯하여 당분간 상가 공실률은 지금처럼 낮은 수준으로 유지될 가능성이 높으며 향후 투자자들의 관심 또한 꾸준히 증가할 것으로 보입니다.
3. 고급 아파트 시장
자카르타 고급 아파트 시장의 경우 2015년 이후 많은 요인들로 인해 그 동안 고전을 면치 못했으나 상대적으로 높은 GDP성장률 및 달러대비 루피아화 가치 회복에 힘입어 달러 기준 수익률은 조금 개선 되는 듯합니다.
그러나 2015년 이후 이어진 원유 탐사 기업 및 광산 기업들의 활동 위축에 의해 외국기업 주재원 수가 감소하였으며 이로인해 자카르타의 고급 아파트에 대한 수요 또한 동반하여 감소 하였습니다. 그 결과 작년 1년 동안 신규 고급 아파트 물량이 없었음에도 불구하고 아파트 공실률은 작년 연말 기준 24%에 육박하고 자카르타 고급아파트 렌트비는 작년내내 하락 추세를 벗어나지 못했습니다.
한편 인도네시아의 내수 회복 조짐에도 불구하고 현재의 높은 공실률을 감안 할때 당분간 고급 아파트의 수익률은 쉽게 반등하지 않을 것으로 보이는 만큼 투자자들은 고급 아파트에 대한 투자에 확신을 갖고 있지 못하고 있는 것 같습니다. 다만 일본, 홍콩, 싱가폴, 중국 등 일부 국가 투자자들의 경우 인도네시아 정부의 강력한 외국인 투자 유치 노력이 향후 고급 아파트 시장에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 전망하여 자카르타의 핵심 고급 주거지 주변 신규 주택 건설에 대한 관심을 이어 가고 있는 상황입니다.
마무리
지금까지 자카르타의 오피스, 상가, 아파트 등 수익형 부동산에 대한 현황 및 전망을 말씀드렸습니다. 그러나 단기 수급에 의한 전망과는 별도로 대부분의 전문가들은 향후 인도네시아 부동산 시장에 대해 긍정적인 전망을 내놓고 있는데요.
이는 경제규모에 대한 전망에서 비롯되는 것 같습니다. 맥킨지 컨설팅사의 보고서에 의하면 인도네시아 경제는 2030년 9조달러에 이를 것으로 전망했으며 지난주 공개된 PWC의 세계 보고서에 따르면 인도네시아는 2050년 중국, 인도, 미국에 이어 세계 4위의 경제 대국이 될 전망이라고 합니다.
우리는 지난 30년간 세계의 변방이자 개도국에서 세계 경제규모 13위로 도약한 대한민국 수도 서울의 부동산 가격 상승을 지켜 봐 왔습니다. 2030년 9조 달러에 이를 인도네시아의 수도 자카르타의 모습을 상상해 보면 장기적으로 긍정적일 수 밖에 없다는 전문가들의 전망이 충분히 설득력이 있어 보입니다.
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